El Tribunal Supremo Federal alemán (BGH) ha precisado, en su sentencia I ZR 111/25 de 16 de julio de 2026, cuándo se aplica el reparto por mitades de la comisión del agente inmobiliario en la compraventa de una vivienda. No es una sentencia sobre alquileres ni sobre el Bestellerprinzip de los arrendamientos.

¿Qué ha decidido el tribunal?

Cuando un consumidor compra una casa unifamiliar o una vivienda en propiedad horizontal, el § 656c BGB obliga a repartir la comisión del agente al 50 % entre comprador y vendedor. El caso: un inmueble anunciado como casa de dos viviendas, con dos unidades alquiladas a dos inquilinos al comprarlo. El comprador quería usarlo después como unifamiliar y se lo dijo al agente cuando ya había firmado el contrato de corretaje.

  • El BGH entiende que lo decisivo es cómo es el inmueble de forma objetiva y qué sabía el agente al contratar, no el uso que el comprador anuncie más tarde.
  • Si el inmueble no es objetivamente una casa unifamiliar en ese momento, el reparto por mitades no se aplica y la comisión pactada puede recaer entera sobre el comprador.

¿A quién afecta esta sentencia?

  • Compradores de vivienda: si vais a comprar una casa de dos viviendas con la idea de vivirla como unifamiliar, decídselo por escrito al agente antes de firmar el contrato de corretaje.
  • Agentes inmobiliarios: la clasificación del inmueble y lo que sabéis al contratar son lo que cuenta.

¿Qué debes hacer ahora?

Si compras o vendes inmuebles en Alemania, revisa cómo se describe el inmueble en el anuncio y en el contrato de corretaje, y deja constancia del uso previsto desde el principio. Puedes generar tus documentos adaptados a la legislación alemana vigente.

Fuentes

Verificado el 5 de octubre de 2026. Artículo corregido ese día: la primera versión mezclaba esta sentencia (compraventa, § 656c BGB) con el Bestellerprinzip del alquiler y afirmaba que eludir el reparto produce la «nulidad total» del acuerdo, algo que no consta en la fuente consultada.